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不動産

賃貸借契約を結びたくないと言われた

●質問
当社商品を展示するため、
商業施設の一角50平米を2年間(更新有り)借りることになりました。

商業施設の所有者からは賃貸借契約ではなく、
広告宣伝契約として交わしたいと言われています。

知人からは借地借家法の適用にならないからやめた方がいいと
アドバイスされましたがどういうことでしょうか。

●回答
借地借家法の適用を受けるか否かについては、
契約の名称や表題によって定まるもの
ではなく、契約の実態によって決まるものであると考えます。

●解説
契約書のタイトルがどうであれ、
契約の内容が建物(一部を含む)の賃貸借契約としての内容である場合には、
借地借家法の適用(保護)を受けます。

この点、建物の賃貸借契約であって借地借家法の適用を受けない契約とは、
例えば一時使用目的の賃貸借契約などでありますが、
このような借地借家法の適用を受けない建物賃貸借契約である場合、
建物の貸主が建物からの退去を申し入れる際における
「正当事由」が不要であるとされており、
借地借家法の適用がある賃貸借契約より
借主の保護が緩和されております。

しかしながら、定期建物賃貸借契約(定期借家)を締結することにより、
契約期間の満了によって契約更新をすることなく
確定的に契約を終了させることができるため、
実質的に貸主からの退去申し入れにおける
「正当事由」は骨抜きとされるリスクがあると考えます。

どのような場合でも、貴社と相手方との契約は、
実際の取引態様を反映した契約を締結することが
大変重要であると考えます。

契約上の有利不利を考慮して
実態とかけ離れた文言の契約書を作成すれば、
後日どのようなリスクがあるか予測不可能になります。


おたすけ経営ナビ

株主になってほしくない人がいる

●質問
大株主の長男は反社会的勢力に関与していると噂されています。
大株主が亡くなった場合、唯一の法定相続人です。
相続させない方法、または相続をしても
株を当社で強制的に買い取る方法はあるでしょう。

●回答
解説をご確認下さい

●解説
貴社が何等かの手段を用いたとしても
大株主の法定相続人に相続させないとすることはできず、
貴社の株式について相続人と合意をすることで
貴社が株式の買い取りをすることができるにとどまります。

貴社の株式について、貴社の定款で
「当会社は、相続その他の一般承継により当会社の株式を取得した者に対し、
当該株式を当会社に売り渡すことを請求することができる」
などのように定款変更手続きをして、
相続人に対する売り渡しの請求に関する事項を設けることにより
貴社は相続人に対して株式の売り渡しを請求することができることとなります。

しかし、貴社による買い取りの対価には
財源の規制(金額が高すぎて払えない)が設けられているため、
これをクリアしておかなければ
買取をすることができないリスクがありますので、
これを定めた場合であっても万全ではない点、十分ご留意ください。

また、会社が発行する株式について、
一定の事由が生じた場合には会社サイドから株式の買取りを請求することができる
「取得条項付株式」と呼ばれる株式があります。

これは、前述のとおり一定の事由が生じた場合には
会社サイドから株式の買い取りを請求することができますが、
これを発行するためには定款を変更する必要があり、
また、現在発行済みの株式をこれに転換する場合には総株主の同意が必要です。

しかし、これらを発行することができた場合であっても、
貴社が株式の買い取りをすることができる一定の事由が生じた場合であっても、
前記同様、この買い取りの対価が高すぎて払うことができない場合がありますから、十分ご留意ください。


相続

遺言書がある場合の相続は?

●質問
代表取締役は父、専務取締役は母、常務取締役が長男である私です。
株はそれぞれ60%、30%、10%所有しています。
その他、会社に関係していない妹が二人います。

父母とも、会社に関係する財産は私に相続させるという
遺言書を書いていますが会社に関する財産が父母の全財産です。

遺言書があっても、
妹二人には相続する権利があると聞きましたがどういう権利でしょうか。
また、権利を行使させない方法はあるでしょうか。

●回答
「遺留分」と呼ばれる一種の期待権があります。
権利を行使させない方法はありません。

●解説

両親の一方が死亡したことによる相続が発生した場合、
(相続放棄をしなければ)原則として、配偶者(夫または妻)が2分の1を、
残りの2分の1を子供で均等に相続します。

遺言書がない場合には、
相続人の全員で遺産の全てをどのように分割するか協議をして配分方法を決します。
今回の場合ですと貴殿の妹さんには
一人当たり6分の1(1/2×1/3)の相続分があることとなります。


遺言書において、「全財産を××に相続させる」とすることも可能であり、
これにより単独で不動産の名義変更や銀行口座の解約などを行うことも可能となります。

しかし、遺言書において一切相続する財産がなかった相続人には
「遺留分」と呼ばれる一種の期待権があり、
これを行使した場合には相続をした相続人は
遺留分に相当する財産を交付しなければならないとされています。

今回の場合ですと貴殿の妹さんには
一人当たり12分の1(1/2×1/2×1/3)の遺留分があり、
遺言によって「全財産を××に相続させる」としていた場合であっても万全ではありません。


遺留分を事前に放棄することは、
家庭裁判所の許可を得て、することが可能とされておりますが、
あえて遺留分を放棄する必要性は乏しく、
自らの意思に基づいて申立てを行う必要があるため、
現実的には遺留分を行使させないことはできないと考えます。


しかし、事業に供している不動産や会社の株式(持分など一部を含む)が
事業に関与していない者に相続させることは、
会社の運営面が著しく不安定となるため、
可能な限り回避することが良いと考えます。


そこで、遺言書だけではなく、
例えば「議決権制限株式」=(特定の株式には株主総会での議決権がない等)や
「取得条項付株式」などのいわゆる「種類株式」を利用した
事業承継対策や生命保険を利用した対策や新しい事業承継税制の活用など、
相続税からの視点だけではなく総合的な対策が必要であり、
紛争が生じることがないように
妹さんにとっても一定の満足を与えるような対策(施策)を立てておくことが重要です。


おたすけ経営ナビ

代表取締役のみの会社で相続が発生した

●質問
当社は、代表取締役のみの会社です。
全株は代表取締役が所有しています。(代表取締役に法定相続人はいません)
代表取締役が突然、亡くなったら会社を存続させるためにどういった手続きが必要になるでしょうか。

●回答
このままでは、裁判所を通じた手続きが必要です。
直ぐに次のような対策を立てましょう。

●解説
1.
貴社の代表取締役が亡くなった場合、
貴社の取締役・代表取締役が存在しないこととなりますので、
株主総会において後任の取締役を選任する必要があります。

しかし、貴社の株主でもある代表取締役が死亡しているため、
株主権(議決権)を行使する相続人を確定する作業が必要となります。

株主に相続人が存在しない場合、
相続人不存在として家庭裁判所に対して
「相続財産管理人選任」の申立を行って相続財産管理人を選任してもらい、
同管理人が株主権(議決権)を行使することによって
貴社の取締役を選任することが想定されます。

しかし、この議決権行使までには
少なくとも6ヶ月は必要であると予想されますので、
事実上、貴社の業務執行はストップしてしまい、
取引先との取引も停止してしまいます。

そこで、このような事態を回避するために、
現時点において、非常事態を想定した対策を立てておく必要があります。

2.
例えば、株式については遺言(公正証書)によって
帰属先を予め定めておくことが良いと考えますが、
相続人が複数存在する場合や事業に供している不動産などの個人資産がある場合など、
各人の状況によって執るべき対策やタックスプランニングも異なると考えられますので、
顧問の税理士の先生と一緒に専門家に相談することが重要です。

3.
また、現時点における貴社の取締役が一人であることにより
貴社の代表取締役が死亡した場合には
業務執行の一切がストップしてしまう事態が生じるため、
貴社の取締役を1名ではなく複数名選任しておくことも対策のひとつです。


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